專家建議完善法律法規(guī)解決公攤面積爭(zhēng)議

　　對(duì)話人

　　中國(guó)人民大學(xué)教授 劉俊海

　　上海律師 王艷輝

　　法制網(wǎng)記者 韓丹東

　　記者：公攤面積計(jì)入房產(chǎn)總價(jià)、再收取物業(yè)費(fèi)的做法是否合理？

　　劉俊海：公攤面積是房地產(chǎn)市場(chǎng)從無到有、從不規(guī)范到規(guī)范的過程中出現(xiàn)的歷史性概念。公攤面積對(duì)應(yīng)著得房率，即套內(nèi)建筑面積占建筑面積的比率。將公攤面積計(jì)入總價(jià)、收取物業(yè)費(fèi)確實(shí)不合理。按建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)，唯一的兩個(gè)數(shù)據(jù)方就是開發(fā)商和物業(yè)管理公司，開發(fā)商賣房賣得多，物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)收得多。實(shí)際上，消費(fèi)者真正能夠支配的面積是套內(nèi)使用面積，而非建筑面積。另外，對(duì)于業(yè)主共有設(shè)施的維護(hù)，應(yīng)由消費(fèi)者另外配給物業(yè)公司。所以，按照使用面積來計(jì)算更為合理，業(yè)主買房都按使用面積來計(jì)算，就不會(huì)有人沾關(guān)系或吃虧。

　　王艷輝：要辯證看待公攤面積計(jì)入總價(jià)收取物業(yè)費(fèi)是否合理的問題，不能說完全不合理，而是要看是否有政策調(diào)整、公攤面積是否真的起到了公共部位的作用。完全取消公攤面積顯然是不切實(shí)際的，這樣可能會(huì)極大地壓縮公共部位，不僅會(huì)使生活環(huán)境外部不美觀，也會(huì)對(duì)居民生活的便利造成一定影響。所以，問題在于開發(fā)商應(yīng)當(dāng)如何安排公攤面積的用途、如何讓這些公共部位真正為業(yè)主服務(wù)。在安排得當(dāng)?shù)那闆r下，公攤面積的存在還是合理的。

　　記者：現(xiàn)有部分小區(qū)在公攤面積上設(shè)廣告位、車位來營(yíng)利，這樣的做法是否存在問題？

　　劉俊海：這種行為一方面讓消費(fèi)者均攤了這些公攤面積的費(fèi)用，另一方面又利用這些面積牟利，儼然是一物兩賣，屬于不當(dāng)?shù)美?，有失公平?/p>

　　王艷輝：公攤面積是屬于業(yè)主享有的權(quán)利，如果小區(qū)的開發(fā)商或者物業(yè)部門在未取得業(yè)主同意的情況下就用這部分面積營(yíng)利，那么其行為已經(jīng)侵犯了業(yè)主的權(quán)利，業(yè)主可以通過訴訟等方式要求侵權(quán)者停止侵害并且賠償損失。

　　記者：對(duì)于目前公攤面積暴露出來的問題，怎么做可以消除問題，您有哪些建議？

　　劉俊海：問題的解決應(yīng)立足于消費(fèi)者的知情權(quán)、選擇權(quán)和公平交易權(quán)，以此來衡量開發(fā)商的信息披露義務(wù)是否履行完畢。尊重消費(fèi)者的知情權(quán)，按照套內(nèi)建筑面積來買房，是多少就買多少。

　　解決公攤面積太高問題，不光涉及消費(fèi)者是否購(gòu)房以及以何種價(jià)格購(gòu)房的決策，還有商品房面積縮水的問題。比如，消費(fèi)者買了120平方米的房子，丈量之后才發(fā)現(xiàn)使用面積僅80平方米，原來是樓梯間和地下車庫(kù)作為公攤面積，成了建筑面積的一部分，這就導(dǎo)致消費(fèi)者沒辦法再次檢驗(yàn)開發(fā)商所說的建筑面積的真實(shí)性。消費(fèi)者對(duì)于自己到底買了多少建筑面積是一頭霧水，合同上是寫了，消費(fèi)者自己無法再次確認(rèn)，找專業(yè)機(jī)構(gòu)，專業(yè)機(jī)構(gòu)早就與開發(fā)商量過了，一般也很難同開發(fā)商對(duì)壘。

　　王艷輝：目前的問題在于尚無明確的法律對(duì)公攤面積進(jìn)行具體約束。法律政策缺失導(dǎo)致公攤面積多少完全由開發(fā)商決定，開發(fā)商既是決策者又是執(zhí)行者，這才是公眾質(zhì)疑的焦點(diǎn)。

　　解決這個(gè)問題的關(guān)鍵在于，國(guó)家、地方應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況制定相應(yīng)的法律法規(guī)對(duì)公攤面積進(jìn)行具體的規(guī)范，開發(fā)商必須按照規(guī)范對(duì)公攤面積的大小、單價(jià)進(jìn)行定位。同時(shí)，在預(yù)售時(shí)就應(yīng)當(dāng)把公攤面積的詳細(xì)情況寫進(jìn)預(yù)售合同，讓公眾享有知情權(quán)，讓公眾在完全了解公攤面積的信息后再評(píng)估、決定是否要選擇購(gòu)買房屋。同時(shí)，相關(guān)部門要加大監(jiān)管力度，對(duì)于違反法律法規(guī)的開發(fā)商，制定相應(yīng)的處罰措施并嚴(yán)格執(zhí)行。

　　記者：圍繞公攤面積，還衍生出來公攤面積收取精裝費(fèi)用的問題。

　　劉俊海：收取公攤面積的精裝費(fèi)用，費(fèi)用又特別高，最后，羊毛出在羊身上，將所有費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者承擔(dān)，這是更大的不公平。

　　市場(chǎng)會(huì)失靈，但政府不該失靈。開發(fā)商物業(yè)公司不能慎獨(dú)自律、見賢思齊的時(shí)候，監(jiān)管部門必須挺身而出，依法行使法律賦予的市場(chǎng)準(zhǔn)入、行政指導(dǎo)、行政監(jiān)管和行政處罰權(quán)，恢復(fù)消費(fèi)者與開發(fā)商及物業(yè)公司之間的公平的交易秩序，恢復(fù)開發(fā)商之間公平的競(jìng)爭(zhēng)秩序。只有這樣，才能夠懲惡揚(yáng)善、激濁揚(yáng)清。

　　由套外的建筑面積改為套內(nèi)使用面積，應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的一個(gè)重要舉措。希望住建部門勇于擔(dān)當(dāng)，展現(xiàn)出監(jiān)管者對(duì)廣大消費(fèi)者、業(yè)主應(yīng)有的溫度。只有如此，才能保護(hù)好消費(fèi)者的合法權(quán)益，才能提升對(duì)廣大業(yè)主的知情權(quán)、選擇權(quán)和公平交易權(quán)的保護(hù)水平，還能持續(xù)增強(qiáng)廣大業(yè)主的幸福感、獲得感和安全感，還能促進(jìn)開發(fā)商之間以及物業(yè)公司之間的公平競(jìng)爭(zhēng)，最終打造出誠(chéng)實(shí)信用、公平公正、多贏共享、包容普惠、風(fēng)清氣正的房地產(chǎn)市場(chǎng)和物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)生態(tài)環(huán)境。

　　王艷輝：出現(xiàn)這些問題的根源都在于法律法規(guī)的缺失。開發(fā)商既是裁判員又是運(yùn)動(dòng)員，可以自己定規(guī)則，處于弱勢(shì)的買方只能被動(dòng)接受。解決這些問題最好的方式是制定規(guī)則并嚴(yán)格遵守，開發(fā)商的行為必須受法律框架約束。根據(jù)現(xiàn)有問題詳細(xì)制定關(guān)于公攤面積的法律法規(guī)，對(duì)于公攤面積的相關(guān)問題以法律加以約束，以法律嚴(yán)懲上述亂象。