鄭州就配售型保障性住房管理辦法公開征求意見

4月16日消息，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布關(guān)于對《鄭州市配售型保障性住房管理辦法（試行）（征求意見稿）》公開征求意見的通知。征求意見稿提出，配售型保障性住房（以下簡稱“保住房”）應控制套型、面積，滿足保障對象居住需求。新建項目單套住房建筑面積控制在70—120平方米，三居室套型比例按項目情況控制在50%—60%。收購項目單套住房建筑面積和套型比例可適當放寬。市住房保障部門根據(jù)市場供求關(guān)系及房地產(chǎn)發(fā)展趨勢等因素，可適當調(diào)整“保住房”單套建筑面積和套型比例。

根據(jù)征求意見稿，在土地劃撥供應時，應明確商業(yè)用房比例。商業(yè)用房由項目公司自持的，建設比例原則上不超過總建筑面積的8%，需繳納相應分攤土地出讓金；商業(yè)用房由運營公司回購的，建設比例占總建筑面積的0.3%，暫不繳納相應分攤土地出讓金?！氨Ｗ》俊表椖康呐涮自O施及公共服務設施應同步規(guī)劃、同步建設、同步交付。

“保住房”實行封閉管理，禁止以任何方式將“保住房”變更為商品住房流入市場。

鄭州市配售型保障性住房管理辦法（試行）

（征求意見稿2024年4月9日）

第一章 總則

第一條【目的及意義】為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和民生改善，建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，推動保障性住房規(guī)劃建設，加快解決工薪收入群體住房困難，穩(wěn)定工薪收入群體住房預期，根據(jù)《國務院關(guān)于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》（國發(fā)〔2023〕14號）文件精神，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條【適用范圍】本辦法適用于本市市區(qū)（中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)、管城回族區(qū)、惠濟區(qū)、鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，下同）范圍內(nèi)配售型保障性住房的籌建、配售、管理等工作。

第三條【定義】本辦法所稱配售型保障性住房（以下簡稱“保住房”），是指政府提供優(yōu)惠政策，限定套型、面積和銷售價格，采取市場化方式運營，實施封閉管理，面向本市市區(qū)戶籍住房困難的工薪收入群體和引進的人才群體配售的政策性住房。

第四條【原則】“保住房”實施遵循政府主導、以需定建、合理布局和穩(wěn)慎推進的原則。

第五條【部門分工】市政府對全市“保住房”政策、規(guī)劃和建設等重大事項進行決策。

市住房保障部門作為全市“保住房”主管部門，負責建設保障性住房管理系統(tǒng)，負責做好“保住房”項目的銷售價格核定工作。組織開展“保住房”申購資格審核、配售工作，指導“保住房”房源籌集、裝修標準、封閉管理、資金監(jiān)管和日常運營，指導運營公司做好“保住房”運營管理、回購、合同簽訂等工作。

市發(fā)改部門負責按照國家、省、市相關(guān)要求做好“保住房”項目立項工作。配合市住房保障部門做好“保住房”項目中央預算內(nèi)投資、地方政府專項債券等上級資金申報工作。

市資源規(guī)劃部門依據(jù)年度籌建計劃以及發(fā)展規(guī)劃做好“保住房”項目用地規(guī)劃要素保障、土地報批征收、存量土地依法收回、土地儲備供應等相關(guān)審批工作，辦理“保住房”不動產(chǎn)登記等工作。

市財政部門負責統(tǒng)籌各級財政資金支持項目建設，會同市住房保障、發(fā)改、稅務、資源規(guī)劃等部門按程序申報上級資金補助、申請發(fā)行地方政府專項債券、落實稅費優(yōu)惠政策，指導做好績效管理和績效評價。

市城鄉(xiāng)建設部門負責“保住房”項目初步設計審批、工程建設手續(xù)辦理，指導鼓勵建設項目按照綠色建筑、超低能耗、裝配式建筑和成品住宅相關(guān)建設標準執(zhí)行，監(jiān)督檢查項目工程質(zhì)量和施工安全。

市人社部門負責社保數(shù)據(jù)支持和各類人才認定。

市稅務、金融部門和其他市直各部門，以及各區(qū)政府（開發(fā)區(qū)、管委會）按照職責分工，完成市政府賦予的“保住房”相關(guān)任務。

第二章 房源籌建

第六條【規(guī)劃】市住房保障部門會同發(fā)改、資源規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設、人社等部門和各區(qū)政府（開發(fā)區(qū)、管委會），依據(jù)全市經(jīng)濟發(fā)展水平和社會發(fā)展規(guī)劃，分析、研判保障性住房市場需求，編制全市“保住房”年度籌建計劃以及發(fā)展規(guī)劃，報市人民政府批準后實施。

第七條【土地來源】“保住房”建設用地以劃撥方式供應?！氨Ｗ》俊苯ㄔO用地納入本市年度土地供應計劃，在申報年度用地指標時單獨列出，從儲備土地中優(yōu)先供應。

第八條【區(qū)位布局】“保住房”的籌建，應當統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、職住平衡，充分考慮交通便利、公共設施齊全等條件的要求，合理安排區(qū)位布局。

第九條【籌建方式】“保住房”的籌建主要分為新建和收購存量住房。

新建包括：

（一）依法收回的已批未建土地、閑置土地、非居住存量土地（閑置低效工業(yè)、商業(yè)、辦公、倉儲、科研用地），以及可深度開發(fā)的已有土地（公交場站、地鐵上蓋等），在符合上位規(guī)劃、滿足安全要求的前提下變更土地用途建設；

（二）城中村改造、城市更新、危舊房改造中配建；

（三）機關(guān)、企事業(yè)單位利用自有土地建設；

（四）新開發(fā)商品住房項目中配建；

（五）市政府規(guī)定的其他籌建方式。

存量住房包括各類政策性住房和市政府規(guī)定的其他房源。

第十條【任務分解】市住房保障部門根據(jù)保障性住房發(fā)展規(guī)劃和年度建設計劃，經(jīng)市政府批準，將“保住房”的新建、配建和收購任務分解到各區(qū)（開發(fā)區(qū)、管委會）。

第十一條【套型面積】“保住房”應控制套型、面積，滿足保障對象居住需求。新建項目單套住房建筑面積控制在70—120平方米，三居室套型比例按項目情況控制在50%—60%。收購項目單套住房建筑面積和套型比例可適當放寬。

市住房保障部門根據(jù)市場供求關(guān)系及房地產(chǎn)發(fā)展趨勢等因素，可適當調(diào)整“保住房”單套建筑面積和套型比例。

第十二條【建設審批】項目公司應當在辦理土地劃撥手續(xù)前向市住房保障部門申請辦理“保住房”項目建筑總面積、單套建筑面積、戶型比例及商業(yè)用房建筑面積的核準手續(xù)。車位按1:1比例配置。

在土地劃撥供應時，應明確商業(yè)用房比例。商業(yè)用房由項目公司自持的，建設比例原則上不超過總建筑面積的8%，需繳納相應分攤土地出讓金；商業(yè)用房由運營公司回購的，建設比例占總建筑面積的0.3%，暫不繳納相應分攤土地出讓金。

“保住房”項目的配套設施及公共服務設施應同步規(guī)劃、同步建設、同步交付。

第十三條【節(jié)能環(huán)?！俊氨Ｗ》俊苯ㄔO，應當積極推廣應用先進、成熟、適用、安全的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設備，推動節(jié)能、省地、節(jié)水、節(jié)材及環(huán)境保護工作，提高住宅建設整體水平。

第三章 準入條件

第十四條【準入條件】主申請人應具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括配偶和未成年子女；單人戶家庭申請人應達到法定結(jié)婚年齡。申請家庭應同時符合以下條件：

（一）主申請人應取得本市市區(qū)戶籍3年以上；

（二）申請人及其家庭成員在本市市區(qū)范圍內(nèi)無自有住房，或家庭人均住房建筑面積不足20平方米。自有住房包括：商品房、經(jīng)濟適用住房、房改房、拆遷安置房等；

（三）其他需滿足的條件。對于已享受過房改房、經(jīng)適房、公租房、公有住房、保障性租賃住房、人才公寓等政策性住房的申請家庭，除同時滿足以上條件外，還需按規(guī)定騰退原政策性住房；

（四）市政府規(guī)定的其他條件。

第十五條【特殊情形】享有鄭州市人才計劃支持的高層次人才、博士以上學歷和經(jīng)市人社局認定的市重點產(chǎn)業(yè)急需緊缺人才不受戶籍時限的限制。

第十六條【申請方式】“保住房”申購資格認定通過保障性住房管理系統(tǒng)實現(xiàn)申請、審核全過程在線辦理。

第四章 配售管理

第十七條【配售組織】“保住房”由市住房保障部門統(tǒng)一組織配售。重點解決本市市區(qū)戶籍住房困難的工薪收入群體和引進的人才等。配售以家庭為單位，一個家庭只能申購一套。

第十八條【優(yōu)先情形】取得保障資格且有以下情形之一的家庭可優(yōu)先進行配售選房。

（1）家庭成員中有《軍人撫恤優(yōu)待條例》規(guī)定的重點優(yōu)撫對象的；

（2）家庭成員中有市級以上勞動模范等先進人物的；

（3）家庭成員中有市級以上優(yōu)秀志愿者的；

（4）家庭成員中有縣級以上見義勇為者的；

（5）3子女（含）以上家庭；

（6）符合準入條件的本市公共租賃住房保障對象家庭；

（7）享有鄭州市人才計劃支持的高層次人才、博士和經(jīng)市人社局認定的市重點產(chǎn)業(yè)急需緊缺人才；

（8）市政府規(guī)定的其他優(yōu)先情形。

第十九條【配售方式】“保住房”配售按照“一項目一登記一供應”的方式進行，配售方式將結(jié)合項目情況，依托“鄭好辦”APP,實施線下配售或線上配售。

第二十條【放棄情形】已選定住房未按照規(guī)定時間內(nèi)簽訂購房合同的，當年不得再次申購；已簽訂購房合同未取得不動產(chǎn)證又申請放棄的，2年內(nèi)不得再次申購。

第二十一條【剩余房源轉(zhuǎn)化】項目配售3個月后仍有剩余房源的，可轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房。承租人有購買意愿的，在符合申請條件的情況下可以購買。

第五章 封閉管理

第二十二條【合同簽訂】產(chǎn)權(quán)單位與購房人簽訂《商品房銷售合同》（首次網(wǎng)簽備案可與項目開發(fā)企業(yè)簽訂），辦理權(quán)屬登記手續(xù)，錄入保障性住房管理系統(tǒng)。不動產(chǎn)權(quán)證書附記信息欄記載:該房屋為配售型保障性住房，不得以任何形式上市交易。

第二十三條【回購情形】“保住房”實行封閉管理，禁止以任何方式將“保住房”變更為商品住房流入市場。購房人有下列情形之一的，其房產(chǎn)由運營公司回購：

（一）購房人因工作調(diào)動全體家庭成員戶籍遷往外地的；

（二）購房人長期拖欠住房貸款并被司法機關(guān)裁定貸款違約的；

（三）購房人患有醫(yī)療行業(yè)標準范圍內(nèi)重大疾病的；

（四）因人民法院強制執(zhí)行等原因需處置該套住房的；

（五）政府規(guī)定的其他情形。

第二十四條【回購價格】購房人符合本辦法第二十三條退出條件的，退出住房由運營公司回購，回購價格按照原購買價格結(jié)合住房折舊確定，住房折舊按每年1%的折舊率予以核減，購房人自行裝修部分，不予補償。

計算公式：回購價格=（原購買價格）×[1-（交付使用年限×1%）]。（交付使用年限從購房合同簽訂之日起算，滿半年不滿一年的，按一年計算；不滿半年的，不計入折舊。）

第二十五條【房屋維護】購房人對“保住房”改造和裝修花費不計入回購費用。已被回購的“保住房”，原購房人應保持房屋購買時或回購時狀態(tài)，不可對房屋結(jié)構(gòu)和裝修進行破壞。對破壞房屋結(jié)構(gòu)和室內(nèi)裝修的，破壞部分費用由原購房人承擔。

第二十六條【房源騰退】已被回購的“保住房”，發(fā)生原購房人未在限期內(nèi)搬離的，產(chǎn)權(quán)單位可依法申請人民法院強制執(zhí)行，并按同時期同地段市場租金征收回購后房屋使用期間租金。

第二十七條【抵押規(guī)定】“保住房”除房屋按揭貸款外，不得進行任何抵押。

第二十八條【費用收繳】“保住房”交付使用后，購房人應當按照規(guī)定繳納房屋專項維修資金和物業(yè)服務費。

第二十九條【轉(zhuǎn)移情形】“保住房”可以繼承、離婚析產(chǎn)，原房屋性質(zhì)不變。

第三十條【購買其他房產(chǎn)】“保住房”購房合同簽訂之日起滿兩年后，方可購買其他房產(chǎn)。

第三十一條【后期管理】各區(qū)（管委會），應及時將保障性住房納入街道和社區(qū)管理，發(fā)揮黨建引領作用，建立和完善居住社區(qū)管理機制。

第六章 價格管理

第三十二條【價格核定】“保住房”項目達到配售條件前，市住房保障部門根據(jù)項目單位申請，對配售價格予以核定，并向社會公布。

第三十三條【價格組成】“保住房”配售價格主要由土地價格、建安成本、5%的利潤以及需據(jù)實核算的相關(guān)成本組成。與“保住房”項目直接相關(guān)的城市道路和市政基礎設施，以及教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務設施不攤?cè)肱涫蹆r格。

第三十四條【再售價格】“保住房”回購后按房屋現(xiàn)狀再次配售，配售價格與該房屋回購價格一致。

第七章 優(yōu)惠政策

第三十五條【配套教育】“保住房”項目配套的幼兒園、學?？捎蓪俚卣y(tǒng)一協(xié)調(diào)在周邊項目配建。

第三十六條【開發(fā)貸款優(yōu)惠】符合條件的“保住房”項目可納入地方政府專項債券支持范圍，支持利用住房公積金、鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則提供保障性住房開發(fā)貸款。

第三十七條【稅費優(yōu)惠】“保住房”項目相關(guān)稅費按照國家、省、市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十八條【購房貸款優(yōu)惠】申購人可使用住房公積金和商業(yè)貸款購買“保住房”，按照國家、省、市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十九條【其他優(yōu)惠】保障性住房家庭享有商品住房同等落戶、子女入學等政策。

第八章 監(jiān)督管理

第四十條【購房家庭】申請人及家庭成員所作承諾和提交的印證材料必須客觀真實,采用瞞報、虛報等手段，騙購“保住房”的，由運營單位（或產(chǎn)權(quán)單位）回購，按同時期同地段市場租金征收房屋使用期間租金，并計入保障性住房信用管理檔案，5年內(nèi)不得申購保障性住房。

第四十一條【工作人員】行政部門及其工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，追究其行政責任；涉嫌構(gòu)成犯罪的，依法移送司法機關(guān)追究刑事責任。

第四十二條【追責情形】有下列情形之一的，由有關(guān)部門依法追究相關(guān)單位及責任人的責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

（一）擅自更改配售價格或收取除政府規(guī)定以外的其他任何費用的；

（二）擅自銷售或委托中介機構(gòu)代售“保住房”的；

（三）擅自占用“保住房”或其他配套用房的；

（四）市政府規(guī)定的其他情形。

第九章 附則

第四十三條市住房保障部門依據(jù)本辦法，制定“保住房”的準入、配售和封閉管理等相關(guān)細則，報市人民政府批準后施行；各相關(guān)單位按照職責分工制定相應的配套政策。

第四十四條各縣（市）、上街區(qū)、航空港區(qū)政府可以結(jié)合當?shù)貙嶋H情況，參照本辦法執(zhí)行。

第四十五條本辦法自2024年5月1日起施行。