意見(jiàn)來(lái)了！我市出臺(tái)住房新政 圓你住有所居夢(mèng)

各縣(區(qū))人民政府，市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)管委會(huì)，市人民政府有關(guān)部門(mén)：

為深入貫徹落實(shí)《河南省人民政府關(guān)于完善住房供應(yīng)體系加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》(豫政〔2016〕85號(hào))精神，完善住房供應(yīng)體系，深化商品住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快培育和發(fā)展我市住房租賃市場(chǎng)，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)提出以下意見(jiàn)。

一、總體要求

(一)指導(dǎo)思想。

全面貫徹黨的十九大及中央、省委和市委城市工作會(huì)議精神，貫徹落實(shí)創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享的發(fā)展理念，以建立租購(gòu)并舉的住房制度為主要方向，健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，以解決制約住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的突出問(wèn)題為導(dǎo)向，降低房地產(chǎn)的投資屬性，增強(qiáng)住房的居住屬性，引導(dǎo)居民轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)觀念，積極培育住房租賃專業(yè)化企業(yè)及住房租賃新業(yè)態(tài)、新模式，有效增加租賃市場(chǎng)供應(yīng)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

(二)基本原則。

堅(jiān)持政府引導(dǎo)，加強(qiáng)政策協(xié)同，注重政策引領(lǐng)性、針對(duì)性、可操作性，不斷完善體制機(jī)制，營(yíng)造有利于住房租賃市場(chǎng)的政策環(huán)境；堅(jiān)持市場(chǎng)主導(dǎo)，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展；堅(jiān)持以人為本，著力解決住房租賃市場(chǎng)存在的結(jié)構(gòu)性矛盾，建立長(zhǎng)期、穩(wěn)定、和諧的租賃關(guān)系，維護(hù)租賃當(dāng)事人合法權(quán)益；堅(jiān)持創(chuàng)新供給，注重供給側(cè)改革，鼓勵(lì)各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，充分發(fā)揮自主性和創(chuàng)造性，科學(xué)確定發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的目標(biāo)、重點(diǎn)和政策措施。

(三)發(fā)展目標(biāo)。

到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系，基本形成?；尽⒋俟健⒖沙掷m(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，健全政府監(jiān)管、行業(yè)自律、主體誠(chéng)信、社會(huì)監(jiān)督的住房租賃市場(chǎng)機(jī)制，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。

二、培育市場(chǎng)供應(yīng)主體

(一)積極發(fā)展住房租賃企業(yè)。

鼓勵(lì)各類投資者和自然人發(fā)起設(shè)立住房租賃企業(yè)，通過(guò)租賃、購(gòu)買等方式多渠道籌集房源，提供專業(yè)、規(guī)范的住房租賃服務(wù)，提高住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平，滿足不斷增長(zhǎng)的住房租賃需求。鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)和信息化技術(shù)開(kāi)展租賃經(jīng)營(yíng)，提升服務(wù)質(zhì)量和效率。

(二)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)。

轉(zhuǎn)變思想觀念，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)；鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租庫(kù)存商品住房；引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。

(三)規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)。

加快房屋租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，積極推行房屋租賃合同網(wǎng)上簽約備案，加強(qiáng)房源信息發(fā)布管理，規(guī)范租金、押金管理，提供規(guī)范的居間服務(wù)。建立健全服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，倡導(dǎo)誠(chéng)信服務(wù)，不斷提升從業(yè)人員素質(zhì)，促進(jìn)住房租賃中介機(jī)構(gòu)依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)實(shí)守信、公平交易。

(四)支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展住房租賃經(jīng)營(yíng)。

發(fā)揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住房租賃信息采集和租賃服務(wù)方面的作用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法開(kāi)展住房租賃經(jīng)營(yíng)。對(duì)合法改造房屋用于出租的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供相應(yīng)的便利。對(duì)違規(guī)裝修、違規(guī)合租等行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)制止并向房屋管理機(jī)構(gòu)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃部門(mén)報(bào)告。

(五)支持和規(guī)范個(gè)人出租住房。

鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房，支持個(gè)人委托住房租賃企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)出租住房。規(guī)范個(gè)人出租住房行為，住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。承租人應(yīng)按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)備設(shè)施，并按時(shí)支付租金。

三、增加住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)

(一)多渠道增加租賃房源。

鼓勵(lì)政府、企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)人將擁有所有權(quán)、合法使用權(quán)或管理權(quán)并符合出租條件的房源自行出租，也可委托住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出租。

(二)鼓勵(lì)新建租賃住房。

各縣(區(qū))人民政府、市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)管委會(huì)應(yīng)結(jié)合住房供需狀況等因素，適時(shí)將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃和年度住房建設(shè)計(jì)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，并在住房用地供應(yīng)計(jì)劃中予以安排，有序推進(jìn)租賃住房建設(shè)。

(三)允許改建房屋用于租賃。

根據(jù)市場(chǎng)需求，在城市管理和規(guī)劃許可的情況下，可將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后按間出租，要確保消防安全，確保消防設(shè)施完好有效，符合消防和建筑節(jié)能相關(guān)要求。具體的改建、改造管理辦法由各縣(區(qū))人民政府、市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)管委會(huì)制定。

四、完善公共租賃住房制度

(一)加大保障力度。

提高保障性住房資源配置效率，實(shí)施廉租住房與公共租賃住房(以下簡(jiǎn)稱公租房)并軌運(yùn)行、統(tǒng)籌管理。加快在建公租房項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，盡快竣工分配，完成實(shí)物配租。

(二)進(jìn)一步擴(kuò)大保障范圍。

擴(kuò)大公租房保障范圍，將符合條件的在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的進(jìn)城農(nóng)民、外來(lái)務(wù)工人員等非城鎮(zhèn)戶籍人口，新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員，納入公租房保障范圍。各縣(區(qū))人民政府、市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)管委會(huì)要綜合考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、收入水平和房?jī)r(jià)情況，合理確定住房保障標(biāo)準(zhǔn)。

(三)實(shí)施公租房貨幣化。

推進(jìn)公租房實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼相結(jié)合，在公租房完成實(shí)物配租后仍有保障需求的，應(yīng)通過(guò)政府對(duì)公租房保障對(duì)象發(fā)放租賃補(bǔ)貼的方式解決。完善租賃補(bǔ)貼制度，結(jié)合市場(chǎng)租金水平和保障對(duì)象實(shí)際情況，合理確定租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。

(四)盤(pán)活公租房資產(chǎn)。

公租房要首先滿足符合住房保障條件的家庭和個(gè)人的承租需求。在對(duì)保障對(duì)象實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保后，公租房仍有剩余房源的，為避免空置，可按市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)面向社會(huì)出租，保證充分利用公租房資源。面向社會(huì)出租的租金，要按照公租房管理要求繳入國(guó)庫(kù)，實(shí)行收支兩條線管理。

(五)提高公租房運(yùn)營(yíng)保障能力。

鼓勵(lì)各縣(區(qū))人民政府、市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)管委會(huì)采取購(gòu)買服務(wù)或政府和社會(huì)資本合作模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會(huì)化企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，不斷提高管理和服務(wù)水平。

(六)整合安置房資源。

將滿足居民自住需求以外的安置用房進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)，由集體經(jīng)濟(jì)組織或住房租賃企業(yè)統(tǒng)一承租后投放租賃市場(chǎng)，也可由政府以購(gòu)買服務(wù)的形式，統(tǒng)一承租后用于住房保障。

五、加大政策支持力度

(一)完善住房租賃支持政策。

要研究制定支持住房租賃消費(fèi)的優(yōu)惠政策措施，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過(guò)租房解決居住問(wèn)題。落實(shí)提取住房公積金支付房租政策，進(jìn)一步簡(jiǎn)化辦理手續(xù)。非本地戶籍承租人辦理住房租賃登記備案后可按照《居住證暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第663號(hào))等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)。有條件的地方可采取市場(chǎng)提供房源、政府發(fā)放補(bǔ)貼的方式，保障基本的住房需求，也可采取階段性、靈活性的政策措施，活躍住房租賃市場(chǎng)。各有關(guān)部門(mén)要積極開(kāi)展管理創(chuàng)新，對(duì)住房租賃企業(yè)設(shè)立登記、住房租賃裝飾裝修、消防安全等方面的申請(qǐng)，要限時(shí)辦理有關(guān)手續(xù)。

(二)落實(shí)稅收優(yōu)惠政策。

對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。落實(shí)營(yíng)改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對(duì)個(gè)人出租住房的，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅；

對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的，2020年年底前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；

對(duì)其他個(gè)人采取一次性收取租金的形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的租金收入可在租金對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^(guò)3萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策；

對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)中的一般納稅人提供房屋租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；

對(duì)一般納稅人出租在實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人出租自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。對(duì)個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅。

(三)加強(qiáng)金融支持。

鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向住房租賃企業(yè)提供金融支持。對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)并持有經(jīng)營(yíng)租賃住房的企業(yè)，政策性金融機(jī)構(gòu)可比照保障房建設(shè)或棚戶區(qū)改造貸款優(yōu)惠條件發(fā)放長(zhǎng)期低息貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已竣工庫(kù)存商品住房用于出租經(jīng)營(yíng)的，金融機(jī)構(gòu)可給予流動(dòng)資金貸款或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款展期支持。

(四)完善供地方式。

鼓勵(lì)各轄區(qū)盤(pán)活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。新建租賃住房項(xiàng)目用地以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的，持有出租的年限應(yīng)符合出讓方案和合同中批準(zhǔn)的法定年限。

六、完善住房租賃管理體制

(一)落實(shí)屬地責(zé)任。

各縣(區(qū))人民政府、市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)管委會(huì)對(duì)本地住房租賃市場(chǎng)管理工作負(fù)總責(zé)，要根據(jù)本意見(jiàn)要求，研究制定具體實(shí)施方案，加強(qiáng)住房租賃管理機(jī)構(gòu)建設(shè)，充實(shí)人員力量，保障工作經(jīng)費(fèi)，明確房屋租賃安全責(zé)任，加強(qiáng)出租房屋安全管理，確保各項(xiàng)工作有序推進(jìn)。要建立多部門(mén)聯(lián)合監(jiān)管體制，明確職責(zé)分工，充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用，推行住房租賃網(wǎng)格化管理。加快建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)，推進(jìn)部門(mén)間信息共享。

(二)完善租賃管理制度。

嚴(yán)格落實(shí)住房租賃合同登記備案制度，加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)管理，規(guī)范市場(chǎng)行為，穩(wěn)定租賃關(guān)系。制定出租住房標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范住房租賃行為，保障住房租賃安全。住房租賃當(dāng)事人經(jīng)登記備案的租賃合同或房屋租賃登記備案證明，視為承租人合法穩(wěn)定住所的證明。

(三)加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房管)部門(mén)負(fù)責(zé)住房租賃市場(chǎng)管理和相關(guān)協(xié)調(diào)工作，要會(huì)同有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管，完善住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信用管理制度，建立租賃市場(chǎng)主體信用體系。公安部門(mén)要加強(qiáng)出租住房治安管理和住房租賃當(dāng)事人居住登記，督促指導(dǎo)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其它管理單位排查安全隱患。各有關(guān)部門(mén)要廣泛宣傳相關(guān)法律、法規(guī)，切實(shí)維護(hù)出租方、承租人雙方合法權(quán)益。要按照職責(zé)分工，依法查處利用出租住房從事違法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

(四)促進(jìn)行業(yè)自律。

發(fā)揮行業(yè)自律組織作用，加強(qiáng)住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員自律管理，加大對(duì)發(fā)布虛假信息、挪用占用租賃押金、違規(guī)租賃等行為查處力度。積極推進(jìn)住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)信用評(píng)級(jí)工作，并向社會(huì)公示。

(五)強(qiáng)化政策宣傳引導(dǎo)。

各縣(區(qū))人民政府、市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)管委會(huì)及有關(guān)部門(mén)要充分認(rèn)識(shí)培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重要意義，創(chuàng)新工作方式，加大宣傳力度，引導(dǎo)新聞媒體全面、客觀、公正地報(bào)導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)情況，適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的新形勢(shì)和新要求，倡導(dǎo)住房先租后買、梯級(jí)消費(fèi)、梯次改善的新理念，營(yíng)造有利于培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的良好氛圍。