鄭州房價連續(xù)仨月下降 是買房好時機嗎？

6月15日，鄭州市人民政府發(fā)布鄭政〔2022〕15號文，共刊發(fā)8個方面45項具體措施，來保證鄭州經(jīng)濟社會發(fā)展大局穩(wěn)定。

其中，第37條直指鄭州房地產(chǎn)市場，給出了極其明確的政策支持。頂端新聞·河南商報記者經(jīng)過梳理，分領(lǐng)域總結(jié)出以下幾條重點樓市政策：

1.政策端：推動駐鄭各商業(yè)銀行全面落實首套房貸款利率執(zhí)行4.25%的下限標準，促進二套房首付比例降至40%，對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

2.企業(yè)端：充分利用央行持續(xù)指導(dǎo)金融機構(gòu)滿足房地產(chǎn)市場合理融資需求、鼓勵優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行并購貸款等機遇，提高在建房地產(chǎn)開發(fā)投資項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)率和開發(fā)建設(shè)進度。

3.購房者：開展全市商品房促銷月活動，充分利用大學(xué)生畢業(yè)季、人才購房補貼擴面的有利時機，積極引導(dǎo)和鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場情況進行購房優(yōu)惠。

此前，首套房貸款利率下調(diào)一直處于模棱兩可的狀態(tài)，有房地產(chǎn)從業(yè)人員表示，一些房地產(chǎn)項目執(zhí)行過4.25%的利率，還執(zhí)行過4.4%的利率，還有的房地產(chǎn)項目執(zhí)行了一段時間的優(yōu)惠利率，便及時收回。

此次官方發(fā)文，明確了鄭州首套房購房利率4.25%的下限標準，也就是說，鄭州的各個銀行首套房貸款利率最低不低于4.25%，執(zhí)行過程中各家銀行可根據(jù)自己的實際情況進行利率調(diào)整。

業(yè)內(nèi)人士認為，此次新政頒布之后，鄭州下半年經(jīng)濟將加快復(fù)蘇。一方面，整個經(jīng)濟基本盤的穩(wěn)定是社會蓬勃發(fā)展的前提，故刺激經(jīng)濟是必然舉措；另一方面，加快鄭州房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的速度，也有助于人才在鄭安家以及社會基本面穩(wěn)定。

首套房利率4.25%，相當于基準利率打了約八七折

首套房4.25%利率什么概念？相當于此前基準利率4.9%打了約八七折，這種場景只在2016年前出現(xiàn)過。

在2016年至2022年期間，鄭州市首套房貸款利率最高值為6.37%，按舊版基準利率計算方式即為上浮30%。

對于鄭州的購房者而言，想買一套200萬的房子，等額本息30年商業(yè)貸款，將會出現(xiàn)下列情況：

最高利率6.37%時，首付60萬，每月還款額約8729元，利息總額約174萬元；目前最低利率4.25%時，首付60萬，每月還款額約6887元，利息總額108萬元；

也就是說，同樣一套200萬的房子，利率最高點6.37%時買房和用新政發(fā)布之后的最低利率4.25%買房，每月還款額相差1842元，利息總額相差66萬元，利息差額便又多出一套首付還要多。

鄭州房價連續(xù)仨月下降

國家統(tǒng)計局昨日公布了2022年5月份全國商品房銷售及70個大中城市的住宅指數(shù)變化情況。數(shù)據(jù)顯示，5月份鄭州新建商品住宅價格環(huán)比下降0.1%，同比下降2.5%；這是自3月份以來，鄭州新建商品住宅同比、環(huán)比連續(xù)三個月同時下降。

目前，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局還未公布5月份房地產(chǎn)市場銷售情況，5月19日公布的4月份數(shù)據(jù)顯示：

當月鄭州全市商品房批準預(yù)售面積53.17萬平方米，其中商品住宅批準預(yù)售面積50.69萬平方米，非住宅批準預(yù)售面積2.48萬平方米。

鄭州全市商品房銷售8802套（間），銷售面積103.64萬平方米，銷售均價11472元/平方米；其中商品住宅銷售6898套，銷售面積81.81萬平方米，銷售均價11922元/平方米。非住宅銷售1904套（間）,非住宅銷售面積21.83萬平方米，非住宅銷售均價為9784元/平方米。

此前，在河南房地產(chǎn)市場有多年營銷經(jīng)驗的殷建國接受媒體采訪時表示，鄭州市的“購買力還是沒有恢復(fù)，房價一直下跌，投資客不愿意出手。剛需客的購買意愿也不是特別強烈，甚至還在等著房價再降一降?！?/p>

全國新房降價12％

5月份，全國新建住宅平均銷售價格9878元/平方米，比前兩個月的9671元/平方米、9674元/平方米后有所上漲，但仍在下降通道中。與2021年1月和2月的11228元的頂峰相比，每平方米下降了1350元，降幅12%。

雖然放假降了，但房地產(chǎn)市場依舊不太景氣。

個人購房意愿不強烈。今年前5個月，全國個人按揭貸款同比下降27%。按照貸款比例匡算，如果去年同期有4個人貸款購買新房，今年不到3個人。

房地產(chǎn)月度銷售還在萎縮。今年5月份全國新建住宅銷售額1.05萬億元，比全年同期少32%。這一降幅，已經(jīng)好于4月份。4月份，全國新建住宅累計銷售額同比下降48%，基本接近腰斬。

5月份，針對房地產(chǎn)市場多項政策落地。監(jiān)管部門對房地產(chǎn)貸款降息，多個城市松綁房地產(chǎn)調(diào)控政策。

待銷的新建住宅面積仍舊居高不小

2021年7月至12月，全國新建住宅待銷面積一直在2.2萬億平方米附近，今年1月和2月猛升至2.8萬億平方米。今年3月至5月的數(shù)據(jù)有所下降，但5月末待銷面積仍達2.68億平方米，還高于2021年下半年的水平。

如果加上辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房，“積壓”面積將達到5.54億平方米。按照這三類建筑的銷售均價推算，“積壓”資金約為4.4萬億元。

今年前5個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降26%。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新房銷售額下降，到位資金下降，手中積壓房源占用的資金增多，難怪一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抱怨資金鏈緊張。

房地產(chǎn)龍頭萬科今年5月份銷售均價是16405元/平方米，比3月份和4月分別下降6%、14%。即使如此，此公司5月份的銷售額，仍低于3月份和4月份。

融創(chuàng)中國今年5月份銷售均價是12640元/平方米，是今年以來的最低月度均價，也是近10年以來的最低月度均價。5月份，融創(chuàng)中國的銷售額只是去年同期的18%。此公司今年前5個月合計銷售額，不及去年前3個月數(shù)值，只占85%。

具體到各城市，房價變化情況怎樣？

以2020年為基期，在全國70個大中城市中，銀川、西安和重慶這三個西部省會城市，是新建住宅漲幅的前3名，分別上漲15.6%、11.8%和11.5%。一直是省會城市房地產(chǎn)價格洼地的長沙和重慶，漲幅緊隨其后，同期上漲10.6%和10.3%。北京漲幅位列第6，上漲9.7%。

北京和廣州是二手房價格漲幅的“冠軍”和“亞軍”，相比2020年，分別上漲14.9%和12%。

值得一提的是，哈爾濱在3月份松綁限購。哈爾濱新房價格在2021年5月份見頂后，基本是一路下降，到今年5月份，降幅達6.37%。哈爾濱二手房比價格2020年下降了8.5%。